LOCAZIONE COMMERCIALE: DISDETTA SENZA EFFETTI

Quando la disdetta della locazione commerciale è senza effetti?

La legge si è preoccupata di disciplinare la durata minima dei contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo, per favorire lo sviluppo delle attività economiche, determinandola in almenosei anni (più sei) per l’attività di carattere commerciale o di lavoro autonomo. In nove (più nove) per la conduzione di strutture alberghiere. Di regola, quindi, la durata della locazione ad uso diverso da quello abitativo è di dodici anni, oppure diciotto.

Ad eccezione di alcuni casi specifici, è nullo ogni patto contrario (art. 27 L. 392/1978). E in caso di pattuizione di una durata inferiore, questa si intende automaticamente estesa al termine di legge. Il conduttore può, infatti, fare valere la nullità della clausola ed avvalersi della durata prevista dalla legge.

Alla prima scadenza (sei o nove anni), tuttavia, il proprietario può impedire la rinnovazione del contratto di locazione per l’uteriore uguale periodo.

La disdetta alla prima scadenza ha tuttavia carattere eccezionale e, pertanto, la legge impone che la stessa possa essere esercitata solo in casi specifici e con particolari forme.

Ed invero, ai sensi dell’art. 28 della Legge 392/1978, la disdetta di un contratto di locazione commerciale può essere esercitata alla prima scadenza solo con le modalità e per uno dei motivi dell’art. 29 Legge 392/1978.

A pena di decadenza, il locatore deve infatti dichiarare la propria volontà di risolvere il contratto alla prima scadenza, da comunicare a mezzo lettera raccomandata (oggi si ritiene equiparata la PEC), almeno dodici mesi prima della scadenza contrattuale. Da un punto di vista formale (ma anche sostanziale) la legge richiede inoltre che lo specifico motivo per cui si notifica la disdetta ai sensi dell’art. 29 sia esplicitato nella missiva, a pena di nullità.

Tale indicazione permette al conduttore di potere verificare che il proprietario rientri nel possesso dell’immobile proprio per il motivo indicato in missiva. E, in caso contrario, consente al conduttore di ottenere o il ‘ripristino del contratto di ocazione’ (oltre al risarcimento delle spese di trasloco), o il pgamento di un danno che può essere pari alla somma di 48 (quarantotto) mensilità di canone (art. 31 L. 392/1978).

Tra i motivi che consentono la disdetta alla prima scadenza vi è la volontà di adibire l’immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta oppure voler demolire l’immobile per poi ricostruirlo.

Se non vengono rispettati i termini e le forme richieste per la disdetta alla prima scedenza, essa rimane priva di effetti e il contratto si intende rinnovato sino alla seconda scadenza.

LOCAZIONE COMMERCIALE: DISDETTA SENZA EFFETTI