Sfratto: Acquisto dell’immobile e prosecuzione dello sfratto da parte dell’acquirente. Successione nel diritto di liberare l’immobile.

Cosa accade nell’ipotesi in cui il proprietario intenda alienare l’immobile ancora occupato dal conduttore, rispetto al quale però ha già ottenuto lo sfratto? Quali diritti e quali ostacoli per il nuovo acquirente?

Nel mercato immobiliare, il perpetrarsi sine die dell’occupazione dell’appartamento da parte del conduttore moroso o il cui contratto di locazione sia scaduto rappresenta uno scoglio spesso insormontabile per i mediatori immobiliari o players indipendenti. Talvolta, infatti, accade che il proprietario, sulla scorta dell’erronea convinzione di dover dapprima ultimare la procedura di sfratto, non si determini a procedere alla vendita; talaltra accade, al contrario, che sia l’acquirente (potenziale) ad astenersi dal concludere l’acquisto, ritenendo troppo oneroso – in termini di tempo e costi – avviare e/o proseguire una procedura di sfratto nei confronti del conduttore moroso.

Come noto, nel caso di vendita di cosa locata, il terzo acquirente diviene il nuovo titolare del rapporto di locazione e, ove trattasi di contratto risolto o scaduto, l’ordinamento gli riconosce la facoltà di esercitare i diritti non esauriti e i poteri spettanti al proprietario e dal medesimo cedutigli (Cass. 14096/2005). Tra questi rientrano senza dubbio la possibilità di adire l’Autorità per ottenere lo sfratto dell’inquilino occupante sine titulo.

Ebbene, appare opportuno però chiedersi cosa accade nell’ipotesi in cui il proprietario -promittente alienante – abbia già ultimato la procedura di sfratto, sia essa per finita locazione ovvero per morosità, avendo così conseguito, a proprio nome, un titolo giudiziale tale da poter essere eseguito coattivamente a carico del conduttore, che ancora occupi sine titulo l’immobile.

L’ordinanza con cui il Giudice abbia disposto la convalida dello sfratto, al pari di ogni provvedimento di natura giurisdizionale, soggiace alle norme generali del Codice Civile. L’art. 2909 c.c., infatti, nel definire il portato e l’efficacia oggettiva e soggettiva della statuizione contenuta in una sentenza passata in giudicato, dispone che l’accertamento in essa contenuto “fa stato a ogni effetto tra le parti, i loro eredi o aventi causa”. Ne discende che il provvedimento giudiziale ottenuto da un Parte sia idoneo ad esplicare effetti non soltanto tra le Parti del giudizio in cui è stato pronunciato, bensì anche nei confronti di coloro che – eredi od aventi causa – siano succeduti nel diritto controverso. A fronte di tanto, si evince come la statuizione del Giudice che abbia ordinato lo sfratto del conduttore sia idonea a produrre effetti anche nei confronti dell’acquirente, nuovo proprietario dell’immobile locato.

A tanto fa eco, inoltre, il disposto dell’art. 475 c.c. a mente del quale il provvedimento giudiziale può essere portato in esecuzione tanto dalla “parte a favore della quale fu pronunciato” quanto dai “suoi successori”. Qualora, dunque, il proprietario dell’immobile non soltanto abbia avviato e concluso una procedura di sfratto, ma abbia altresì ottenuto un provvedimento/titolo esecutivo idoneo ad essere eseguito coattivamente, l’acquirente (successore a titolo particolare inter vivos) ben potrà avvalersi dell’azione esperita e dare corso all’esecuzione coattiva.

Sul punto, infatti, la S.C. ha statuito che “in caso di successione nel titolo esecutivo ex latere creditoris – da intendersi come fenomeno di traslazione del diritto inter vivos o mortis causa – verificatasi prima dell’instaurazione del processo esecutivo, il titolo può essere azionato coattivamente dal successore […]” (Cass. 28303/2020).

Ne consegue, dunque, la legittimazione del terzo acquirente a portare in esecuzione la convalida di sfratto, nonostante questa sia stata pronunciata a favore del precedente proprietario, e con ciò ottenere la liberazione dell’immobile.

DNLEX – DE NISI LAWYERS NETWORK – A cura Avv.ti Roberta Melissano e Massimiliano DE NISI

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