LAVORI PER LEGGI SOPRAVVENUTE: PAGA IL CONDUTTORE E NON IL LOCATORE

LAVORI PER LEGGI SOPRAVVENUTE: PAGA IL CONDUTTORE E NON IL LOCATORE

Secondo Cass. 19226 del 29 settembre 2015, il locatore non è tenuto ad eseguire opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se richieste dalla legge o imposte dalle autorità (es. l’ASL).

La sentenza ha risvolti molto interessanti per le migliaia di locatori.

Il motivo che sta alla base della decisione va rinvenuto nelle norme generali dettate in materia di locazione dal codice civile (artt. 1571 e ss.).

Ai sensi dell’art. 1571 cod. civ., “la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Le principali obbligazioni di chi riceve il bene in locazione (conduttore), sono due: 1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza richiesta dall’art. 1176 cod. civ., vale a dire la diligenza del buon padre di famiglia; 2) pagare il corrispettivo nei termini convenuti (art. 1587 cod. civ.). Le principali obbligazioni di chi concede il bene in locazione (locatore), sia esso mobile o immobile, sono tre: 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; 2) mantenerla in istato da servire all’uso convenuto; 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione (art. 1575 cod. civ.).

Con riferimento al “mantenimento in stato da servire all’uso convenuto” (art. 1575, n. 2), l’art. 1576 cod. civ. dispone che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Spettano, quindi, al locatore tutte le spese di manutenzione straordinaria. Di carattere straordinario è, sicuramente, l’intervento da effettuarsi all’intero impianto elettrico per la messa a norma dello stesso. Ma tale spesa non è considerata come “obbligatoria” per  “mantenere” il bene nello stato idoneo all’uso. Un conto è mantenere lo stato d’uso garantito al momento della consegna del bene. Altra cosa è modernizzarlo, innovarlo e/o migliorarlo per adeguarsi alla normativa. Con la conseguenza che la spesa per il rifacimento dell’impianto elettrico non può essere considerata fra quelle spese di manutenzione “straordinarie” che l’art. 1576 cod. civ. pone a carico del locatore.

E’ questo il ragionamento seguito dalla Suprema Corte, che così si è espressa: “il conduttore aveva dichiarato di conoscere i locali e lo stato degli impianti e di averli accettati. Pertanto i lavori straordinari che sono stati eseguiti dai ricorrenti non erano necessari per mantenerlo nello stato in cui era stato locato, ma per adeguarlo alla normativa vigente. Quindi è coerente la qualificazione effettuata di lavori per miglioramento dell’immobile e non come lavori di manutenzione straordinaria. Né tantomeno può ritenersi che detti lavori siano conseguenza del mantenimento della cosa locata in stato di idoneità all’uso conseguito, in quanto tale uso è iniziato successivamente alla conclusione del contratto e solo successivamente è intervenuta la necessità dell’intervento. Del resto è principio consolidato di questa Corte che le obbligazioni del locatore previste dagli artt. 1575 e 1576 c.c., non comprendono l’esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell’autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all’uso convenuto, né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l’esecuzione di tali opere (Cass. n. 24987/2014; Cass. n. 2458/2009)”. (Cass 19226_15)

La Corte ha, quindi, respinto in ultimo grado la richiesta del conduttore, formulata ai sensi degli artt. 1575 e 1576 cod. civ., di vedersi rifuso l’importo di € 8.500,00, speso per il rifacimento dell’impianto elettrico, che veniva  eseguito dopo un ammonimento informale arrivato dai funzionari ASL.

Non viene, tuttavia, negato al conduttore un diritto di ottenere comunque un indennizzo di quanto esborsato.

Il Supremo Giudice, infatti, dopo avere dichiarato corretta la qualificazione dei lavori eseguiti come ‘miglioramenti’ (e non come lavori di straordinaria manutenzione) e, quindi, negato il rimborso dell’intero importo ai sensi degli artt. 1575 e 1576 cod. civ., fa “salva l’applicazione della normativa in tema di miglioramenti”.

L’art. 1592 cod. civ. dispone che, in linea generale, il conduttore non ha diritto a percepire indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata, salvo che vi sia stato l’espresso consenso del locatore a fare eseguire i relativi lavori. In questo caso, infatti,  il locatore “è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna. Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore”.

E’ bene, a parere di chi scrive, che ognuno di questi aspetti sia preventivamente regolato in contratto, per evitare incomprensioni poi. Trattandosi di norme non imperative, infatti, le Parti del contratto possono sempre decidere di regolare la materia in modo differente.

Da qui il consiglio di consultare il vostro legale di fiducia sin dalla fase delle trattative (info@dnlex.com).

Avv. Massimiliano DE NISI

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