Dal 16 marzo 2019 i contratti preliminari di trasferimento delle proprietà o di altro diritto reale sugli immobili ancora da costruire dovranno essere redatti per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.
La novità è stata importata dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII) – Decreto legislativo 12 gennaio 2019 n. 4, modificando il D.Lgs. 20 giugno 2005 n. 122. Con esso il legislatore ha appunto statuito che i contratti preliminari di compravendita e/o di trasferimento di diritti reali su beni immobili ancora da costruire, dovranno essere stipulati nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
Occorre tuttavia una precisazione: non per tutti (i futuri) immobili è prevista tale forma ab sustantiam. Queste nuove norme divengono applicabili (articolo 5, comma 1-ter, Dlgs 122/05) ai contratti aventi a oggetto “immobili da costruire” per i quali il relativo titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019 (vale a dire il trentesimo giorno successivo a quello di pubblicazione in Gazzetta ufficiale del Ccii, che infatti è stata effettuata il 14 febbraio 2019: articolo 389, comma 1, Ccii).
Il D.Lgs. 4/2019 non ha previsto sanzioni in caso di mancato utilizzo della forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Troveranno quindi applicazione le disposizioni generali del codice civile e, in particolare, quelle relative alla nullità dei contratti.
Più precisamente, la proposta e l’accettazione finalizzate alla sottoscrizione dei contratti preliminari aventi a oggetto “immobili da costruire” per i quali il relativo titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019, dovranno essere redatte con atto pubblico o con scrittura privata autenticata a pena di nullità.
Di conseguenza, a partire del 16 marzo 2019, non sarà più possibile procedere alla stipula di questi contratti (preliminari) tramite i modulari in dotazione alle agenzie immobiliari.
Tuttavia, la modulistica sottoscritta dalle parti con le agenzie immobiliari avrà valore di minuta o di puntuazione, in grado di documentare la trattativa tra le parti anche ai fini dell’interruzione delle trattative e della responsabilità precontrattuale, così come precisato dalla giurisprudenza delle Sezioni Unite (Link di approfondimento).
Avv. Massimiliano De Nisi – Avv. Melissa Calzi
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