L’AGENTE (immobililiare) FIDEJUSSORE

Pochi sanno o pochi agenti ricordano (atteso che si presume che ai corsi per prendere il cd. patentino lo si insegni) che “il mediatore può prestare fidejussione per una delle parti”.

E’ l’art. 1763 del codice civile a prevederlo, esattamente con i termini citati in corsivo.

Ai sensi dell’art. 1936 c.c., “E’ fidejussore colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l’adempimento di un’obbligazione altrui”. La volontà di prestare fidejussione deve essere espressa (art. 1937 c.c.) ed è valida anche se il garantito non ne è a conoscenza (art. 1936 c.c.).

Prima di proseguire occorre chiarire che per ‘creditore’ non si intende solamente il soggetto che vanta verso un altro il pagamento di una somma di denaro. Per il diritto civile ‘creditore’ è colui che vanta verso un altro il diritto ad ottenere una prestazione (attiva o passiva) di qualsiasi natura. L’obbligato è definito ‘debitore’ dal legislatore, anche quando la prestazione a cui è tenuto non è il pagamento di una somma di denaro.

Fatta chiarezza, si può tronare all’esame del disposto dell’art. 1763 c.c., che consente al mediatore di garantire, anche personalmente, l’adempimento di un obbligo dell’acquirente e/o di un obbligo del venditore.

Le formule della garanzia possono essere le più disparate, si pensi ad esempio all’impegno della consegna dell’immobile libero da persone e cose, rispetto al quale l’Agente potrebbe garantire il pagamento dell’asporto di beni ivi lasciati; oppure di sostenere i costi di una liberazione forzata. Si può garantire la produzione della documentazione relativa alle certificazioni ancora non reperite prima del rogito, assumendosi l’impegno di incaricare aziende e/o professionisti per il recupero di esse. L’Agente si può impegnare, altresì, a garantire l’adempimento del credito oggetto del pignoramento, eventualmente ricercando garanti esterni e consentire la cancellazione del pignoramento prima del rogito.

Viene da chiedersi se il mediatore, così operando, possa venire meno al principio cardine dell’imparzialità; o meglio, al suo dovere di non “essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.

A mio avviso la risposta è negativa, essendo proprio una norma di pari rango a consentire di prestare garanzia per una delle parti del contratto concluso per effetto del suo operato, o per quello da concludere, posto che l’art. 1763 c.c. non limita il rilascio di fidejussione al solo affare concluso.

Non solo, lo stesso dettato dell’art. 1754 esplicitamente si riferiferisce, per escludere il rapporto di mediazione, ai rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza, vale a dire a posizioni giuridiche che presuppongono un vincolo di prestazione d’opera, di preposizione institoria e comunque un rapporto che renda l’intermediario, di fatto, una sorta di lunga mano del dominus (Cass. 6959/2000 e 1447/2000).

A dipanare ogni dubbio vi è anche il doppio interesse a cui assolve la fidejussione. Perché se, da un lato, il garantito trae vantaggio nell’avere certezza che il suo diritto sarà soddisfatto, dall’altro, identico vantaggio trae l’altra parte che, senza la fidejussione dell’Agente, vedrebbe svanire l’atto cui mirava.

Una corretta informativa (meglio scritta) a tutte le Parti coinvolte, poi, contribuirà oltremodo a dipanare ogni dubbio sulla corretta espletazione dell’incarico di mediazione in capo all’Agente.