PRELIMINARE DI VENDITA E FALLIMENTO DEL VENDITORE

Cosa accade quando avete sottoscritto un preliminare di vendita di un immobile e l’imprenditore (o la società) che ve lo ha venduto fallisce?

Ai sensi del combinato disposto degli artt. 72 e 72bis Legge Fallimentare (testi delle norme in calce all’articolo), il Curatore fallimentare può sciogliere il preliminare di vendita dell’immobile e liberarsi dal vincolo di vendere, senza dovere alcun risarcimento del danno al promissario acquirente che confidava nell’acquisto del bene.

Tuttavia, questo potere del curatore di sottrarsi al vincolo del contratto preliminare trova un limite invalicabile nell’inizio dell’azione, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., da parte del promissario acquirente, promossa per ottenere gli stessi effetti della vendita davanti al Notaio. Vale a dire il trasferimento della proprietà dell’immobile.

Affinché detto limite possa operare è necessario che l’azione sia iniziata prima della dichiarazione di fallimento? Certamente sì, ma non è sufficiente. E’ necessario che l’azione venga anche trascritta nei registri immobiliari e che tale trascrizione avvenga prima della data di dichiarazione di fallimento. Diversamente (es. nel caso di azione iniziata prima ma trascritta dopo) al Curatore rimane la facoltà potestativa di sciogliere il vincolo contrattuale. Al promissario acquirente, laddove avesse anticipato del denaro, non resta che insinuarsi al passivo al passivo per recuperare il proprio credito, sebbene con privilegio ex art. 2645bis.

E’ questo il principio di diritto a cui sono giunte le Sezioni Unite della cassazione con sentenza n. 18131/15, a seguito di un approfondito esame sia dei diversi orientamenti delle Sezioni semplici, sia delle norme fallimentari susseguitesi nel tempo.

Il principio sotteso alla decisione è evidentemente quello della retroattività del passaggio in giudicato della sentenza che dispone il trasferimento della proprietà dei beni ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., al momento della originaria trascrizione della domanda. E pertanto, laddove la trascrizione sia avvenuta prima della dichiarazione di fallimento il bene immobile si deve considerare come non presente nel patrimonio del fallito al momento della dichiarazione di fallimento.

Art. 72 L.F. “Se un contratto è ancora ineseguito o non compiutamente eseguito da entrambe le parti quando, nei confronti di una di esse, è dichiarato il fallimento, l’esecuzione del contratto, fatte salve le diverse disposizioni della presente Sezione, rimane sospesa fino a quando il curatore, con l’autorizzazione del comitato dei creditori, dichiara di subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i relativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal medesimo, salvo che, nei contratti ad effetti reali, sia già avvenuto il trasferimento del diritto.
Il contraente può mettere in mora il curatore, facendogli assegnare dal giudice delegato un termine non superiore a sessanta giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto.
La disposizione di cui al primo comma si applica anche al contratto preliminare salvo quanto previsto nell’articolo 72-bis.
In caso di scioglimento, il contraente ha diritto di far valere nel passivo il credito conseguente al mancato adempimento, senza che gli sia dovuto risarcimento del danno.
L’azione di risoluzione del contratto promossa prima del fallimento nei confronti della parte inadempiente spiega i suoi effetti nei confronti del curatore, fatta salva, nei casi previsti, l’efficacia della trascrizione della domanda; se il contraente intende ottenere con la pronuncia di risoluzione la restituzione di una somma o di un bene, ovvero il risarcimento del danno, deve proporre la domanda secondo le disposizioni di cui al Capo V.
Sono inefficaci le clausole negoziali che fanno dipendere la risoluzione del contratto dal fallimento.
In caso di scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, l’acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio di cui all’articolo 2775-bis del codice civile a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento.
Le disposizioni di cui al primo comma non si applicano al contratto preliminare di vendita trascritto ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado”.

Art. 72bis L.F. “I contratti di cui all’articolo 5 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 si sciolgono se, prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento, l’acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore, dandone altresì comunicazione al curatore. In ogni caso, la fideiussione non può essere escussa dopo che il curatore ha comunicato di voler dare esecuzione al contratto”.

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Avv. Massimiliano DE NISI